Alquilar un piso o vivienda para sacarle rendimiento, a veces se convierte en una pesadilla por los problemas que puede conllevar y en muchos casos hace que los propietarios desistan de intentarlo.

Vamos a tratar de dar unos consejos que pueden reducir los riesgos, y favorecer el negocio. Cuando menos, si sigues éstos consejos, reducirás mucho los problemas.

Entorno familiar y tranquilo, que buscan estabilidad. Si los hijos son pequeños, deberán escolarizarse preferentemente en el barrio, lo que generará arraigo en el inquilino, y por tanto alejará la tentación de marcharse.

[dropcap background= » » color= » » circle= »0″ size= »1″]2.[/dropcap] Redacta el contrato por escrito. Aunque legalmente, se puede hacer un contrato verbal de alquiler, es muy recomendable redactarlo por escrito, a fin de dejar constancia de todas las condiciones que nos interesen. Un contrato escrito siempre evitará problemas futuros. Acude a tu Abogado y que sea él quien lo redacte e incluya todas las cláusulas necesarias.

[dropcap background= » » color= » » circle= »0″ size= »1″]3.[/dropcap] Solicita al inquilino referencias económicas. Estás en tu derecho, y es una forma de asegurar su solvencia. Pídele al inquilino que te facilite copia de su contrato de trabajo, y de su última nómina, y si es un matrimonio, también el de su pareja. Así mismo, que te acredite su nacionalidad y de ser posible, un certificado de empadronamiento.

Ello te permitirá conocer si tiene arraigo en tu ciudad, o si existe el riesgo de que cambie de localidad en un determinado plazo.

[dropcap background= » » color= » » circle= »0″ size= »1″]4.[/dropcap] Solicita un aval bancario. Esta condición no siempre es fácil, pero resulta esencial. Los contrato de alquiler suelen incluir una fianza por importe de uno o dos meses de alquiler, para cubrir posibles impagos y daños en la vivienda. Normalmente, dicha fianza resulta inútil si el inquilino deja de pagar y nos vemos abocados a un desahucio, ya que el procedimiento judicial puede alargarse durante muchos meses.

Para evitarlo, solicita a tu inquilino que te aporte un aval bancario por el importe de una anualidad de alquiler, y para cubrir impagos de rentas y daños en la vivienda. Ello te permitirá, por una parte, comprobar una vez mas su solvencia, pues si su banco le avala es porque es un buen cliente; y por otra parte, cubrirá suficientemente posibles impagos o desperfectos. Llegado el caso, sólo tendrás que ejecutar el aval y cobrar, con arreglo a lo que se deba.

[dropcap background= » » color= » » circle= »0″ size= »1″]5.[/dropcap] Asegúrate que los contratos de suministros de agua y luz vayan a nombre del inquilino. Hay propietarios que prefieren que dichos suministros sigan a su nombre para evitar tener que cambiar de nombre el titular cuando el inquilino se marcha, acordando que éste vaya pagando al propietario lo que consume, según las facturas periódicas; es un error, porque si el inquilino deja de pagar el alquiler, también dejará de pagar dichos suministros, pero seguirá consumiéndolos, con lo que ocasionará un gasto al propietario que, en determinados casos, puede ser muy considerable.

[dropcap background= » » color= » » circle= »0″ size= »1″]6.[/dropcap] Si se trata de un arrendamiento con muebles, es esencial que en el contrato se adjunte en un anexo una relación detallada de los muebles y electrodomésticos que se encuentran en la vivienda, y si se puede acompañar un reportaje fotográfico de los mismos, mejor. Si, una vez resuelto el contrato, el inquilino ha dejado los muebles dañados, será esencial acreditar el estado en que se hallaban en el momento de firmar el contrato, para poder reclamar.

[dropcap background= » » color= » » circle= »0″ size= »1″]7.[/dropcap] En el momento en que el inquilino decida marcharse, ya sea a la finalización del periodo pactado, como si es anticipadamente, resulta vital documentar dicha resolución del contrato. Pídele a tu Abogado que te redacte un documento de resolución, en el que se haga mención de la entrega de las llaves. Si no consta por escrito dicha resolución, legalmente el contrato no estará resuelto y seguirá en vigor aunque el inquilino se haya marchado, y eso puede ocasionarte muchos problemas.

[dropcap background= » » color= » » circle= »0″ size= »1″]8.[/dropcap] Finalmente, procura mantener una relación fluida con tu inquilino. Interésate por sus necesidades y visítalo de vez en cuando. Conseguirás mantener una buena relación con él, y ello facilitará la solución de posibles problemas, así como la posibilidad de que el inquilino te permita visitar la vivienda periódicamente para comprobar su estado.

Expón los hechos y las circunstancias sin guardarte nada para tí porque pienses que es un detalle sin importancia que no afecta al caso. Piensa que cuanta mas información tenga tu Abogado, mejor te podrá ayudar. Será mejor dejar que sea él quien considere qué cosas son importantes, y qué cosas no lo son.

Relájate, estás en buenas manos.

Aunque la información que le vayas a facilitar a tu Abogado sea confidencial, íntima o personal, recuerda que el Secreto Profesional le obliga a guardarse para sí lo que le cuentes y no desvelar nada a nadie, sin que ni siquiera pueda ser obligado a declarar sobre ello, como reconoce el artículo 437.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Y recuerda que el Abogado está obligado a guardar el secreto profesional, incluso después de que se haya terminado tu caso, sin limitación en el tiempo.

Confía en tu Abogado.

Aunque lo acabes de conocer, has de tratar de confiar al máximo en él, porque la relación entre el Abogado y su cliente se fundamenta en la confianza. A cambio de tu confianza, recibirás de tu Abogado una conducta profesional íntegra, honrada, leal, veraz y diligente. La integridad de tu Abogado cuando defiende tus intereses, se basa en que es totalmente independiente en el ejercicio de su profesión, sin obligaciones, presiones o limitaciones de la Administración, de los Tribunales ni de otros Abogados. El ejercicio de la abogacía es incompatible con cualquier cargo o empleo en la Administración pública.

Llévale todos los documentos que tengan relación con el caso que le vas a encomendar, y permite que los examine con detalle. Sólo así podrá darte una opinión fundada y será capaz de defender tus intereses en condiciones optimas. Si no le facilitas toda la información a tu Abogado, éste podría plantear una estrategia equivocada al no conocer todos los hechos.

Pide que te informe sobre sus honorarios y el coste total del caso, así como la forma de pago.

Si se trata de una actuación profesional que va mas allá de una simple consulta, solicita que te haga un presupuesto por escrito en el que se incluyan todas las actuaciones profesionales previsibles y el coste de las mismas. En todo caso, has de saber que está prohibido por ley todo acuerdo entre el abogado y su cliente, previo a la terminación del asunto, en virtud del cual éste se compromete a pagarle únicamente un porcentaje del resultado del asunto, independientemente de que consista en una suma de dinero o cualquier otro beneficio, bien o valor que consiga el cliente por ese asunto.

Recuerda que tu Abogado, lo es y lo será siempre.

A partir del momento en que sea tu Abogado, no podrá serlo además, de otra persona que tenga intereses contrapuestos a los tuyos, ni por tanto, litigar contra tí en otro pleito defendiendo a otro cliente. Y ello, sin limitación en el tiempo.

No le pidas nunca que realice actuaciones ilegales o injustas, aunque sea para defender tus intereses, porque el deber supremo de un Abogado es defender a su cliente, pero siempre cooperando con la Administración de Justicia, de la que forma parte.

No esperes nunca que te garantice el resultado de tu caso, porque no puede hacerlo. Tu Abogado pondrá toda su experiencia y conocimientos en ayudarte, y hará todo lo posible por lograr el éxito en el encargo profesional. Y si no fuera posible, te informará de ello antes de empezar, para evitarte problemas y costes innecesarios.

Pídele que te informe periódicamente de las novedades en tu caso. Es tu derecho y su obligación. Pero ten paciencia. A veces, los procedimientos judiciales o las negociaciones se alargan mas de lo deseable.

Las normas de honorarios profesionales.-

Hace años, existían unas normas de honorarios profesionales, confeccionadas por cada Colegio de Abogados para sus colegiados, que eran periódicamente revisables, y que, sobretodo, resultaban vinculantes y de obligado cumplimiento para todos los Abogados, de tal forma que para fijar los honorarios en un asunto concreto, había que aplicar dichas normas. Si un Abogado trataba de cobrar por encima o por debajo de lo fijado, el Colegio podía revisar y anular dicha minuta obligando al colegiado a aplicar las normas establecidas.

Con el tiempo, esas normas, dejaron de ser obligatorias, y se convirtieron en orientativas, lo que suponía en teoría que no había limites en la cuantía de los honorarios, pero en la práctica, la amplia mayoría de los Abogados seguían utilizando las referidas normas para cuantificar sus minutas, sobretodo porque un cliente disconforme con la factura que se le reclamaba podía impugnarla ante el Colegio de Abogados correspondiente, y éste, terminaría aplicando las normas, ponderándolas en relación al trabajo realmente efectuado.

La nueva situación a raíz de la Ley 25/2009 de 22 de diciembre, para adaptación a la Ley sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio.-

A partir de 2009, la situación ha cambiado sensiblemente, ya que la referida Ley 25/2009 de 22 de diciembre, en su artículo 5, viene a modificar la Ley 2/1974 de 13 de febrero sobre Colegios Profesionales, introduciendo en ésta un artículo 14 que dice expresamente: “Los Colegios Profesionales y sus organizaciones colegiales no podrán establecer baremos orientativos ni cualquier otra orientación, recomendación, directriz, norma o regla sobre honorarios profesionales, salvo lo establecido en la Disposición adicional cuarta”. Dicha Disposición adicional cuarta, viene referida a las tasaciones de costas.

¿Qué significa éste galimatías? En esencia, que ya no existen normas de honorarios, porque queda prohibido que los Colegios puedan fijar o simplemente recomendar normas sobre esa materia, y por tanto, desde ese momento, existe libertad absoluta para que cada Abogado cobre en cada asunto, lo que considere oportuno.

¿Porqué se ha producido éste cambio?.-

La razón de ésta Ley, y esencialmente, la modificación de la situación anterior, eliminando todo tipo de normas incluso a nivel meramente orientativo, tiene su razón de ser en el artículo 81 del Tratado de la Comunidad Económica Europea (hoy Unión Europea) que prohíbe los acuerdos entre empresas que puedan afectar al comercio entre Estados miembros y que tengan por objeto o efecto impedir, restringir o falsear el libre juego de la competencia.

Básicamente, de lo que se trata es de que la Unión Europea prohíbe expresamente cualquier limitación a la libre competencia, y se entiende que fijar precios u honorarios, incluso a nivel orientativo, supone una limitación a la libre competencia. Por ese motivo, desde hace tiempo, la Unión Europea venía demandado a España que modificase la reglamentación existente en materia de honorarios, por entender que un Estado miembro no podía permitir que los Colegios Profesionales fijen precios por los servicios de sus colegiados. La referida Ley de 2009 ha venido a cumplir con esa exigencia europea.

Sin embargo, creo que ello supone un error que redunda en un perjuicio para el ciudadano. La Unión Europea, en su afán por establecer el libre mercado y la competencia libre entre empresas, olvida que los profesionales -en éste caso los Abogados- no son comerciantes, no venden un producto.

Parece razonable que se apliquen las reglas de la libre competencia cuando por ejemplo se trata de un kilo de naranjas, porque cualquier ciudadano, sin necesidad de unos conocimientos específicos, puede comparar y valorar la diferencia de precio de ese kilo de naranjas en la frutería de la esquina, y en el centro comercial, pues a simple vista se puede apreciar que por ejemplo, las más baratas, son más pequeñas y de peor calidad; y por consiguiente, la libre competencia en éste caso, permite al ciudadano, comparar, valorar y elegir libremente.

Sin embargo, ¿podemos aplicar esa misma regla a los servicios de un Abogado? ¿Dispone el ciudadano medio de los conocimientos y herramientas necesarias para poder valorar si el encargo profesional a un Abogado, realmente vale lo que le pide? ¿Es capaz ese ciudadano medio de comparar entre dos Abogados, si uno le pide 2.000 euros por su expediente de divorcio y otro le pide 1.000 euros por el mismo expediente, y sobretodo, es capaz de saber si el primero es injustificadamente caro? ¿Dispone de los medios para conocer, valorar y comparar el trabajo de ambos profesionales, a fin de poder elegir libremente con cuál se queda?

En mi opinión, la respuesta a todas esas preguntas es NO. Los ciudadanos no conocen los entresijos de los procedimientos judiciales, ni por tanto de las complejidades del trabajo encomendado a un Abogado. Y por consiguiente, tienen muy difícil poder valorar y comparar.

Honestamente, parece más razonable pensar que cuando los Colegios Profesionales se encargaban de fijar unas normas de honorarios, y de velar por que los Abogados las cumpliesen, los ciudadanos tenían a qué atenerse, porque los Colegios Profesionales velaban por que ningún Abogado cobrase de más, y porque además, existían unas normas escritas que los clientes tenían derecho a conocer.

¿Qué debes y puedes hacer para saber lo que te cobran?.-

Ya hemos dicho, que no existen reglas ni normas establecidas que fijen unos honorarios profesionales, por lo que, cada Abogado puede teóricamente, cobrar el importe de honorarios que tenga por conveniente.

Sin embargo, y para evitar sorpresas, el cliente puede y debe pedir antes de empezar un presupuesto por escrito y firmado de lo que le va a costar el asunto. Ciertamente, no podrá comparar con otros presupuestos y valorar si el más elevado es realmente caro o no, pues desconoce los detalles del procedimiento, pero al menos, se evitará sustos a posteriori.

Ese presupuesto que nos ha de confeccionar y firmar el Abogado, sí que es vinculante y obligatorio, pues supone en esencia, un contrato Abogado-cliente que, en materia de honorarios, el primero debe respetar.

Además de lo dicho, muchos Abogados siguen utilizando las antiguas normas de honorarios, como referencia para fijar sus honorarios, aunque dichas normas ya no sean vinculantes ni de aplicación legal.

En nuestro despacho, y como garantía y seguridad para nuestros clientes, siempre elaboramos un presupuesto por escrito y firmado del asunto a requerimiento del cliente, y le informamos de que dichos honorarios, no los aplicamos arbitrariamente, sino siguiendo las pautas fijadas por las normas de honorarios ya derogadas, pero que nos sirven de guía y referencia. De esa forma, nuestros clientes saben en todo momento lo que les van a costar nuestros servicios, y la forma de calcular dichos honorarios.